Precio de la vivienda en San Roque
Cádiz, Andalucía
El valor tasado medio de la vivienda en San Roque es de 2.569 €/m² (2.º trimestre de 2026), +11,0 % respecto al último dato. Una vivienda de 80 m² ronda los 205.504 €. El alquiler mediano es de 7,8 €/m² al mes: unos 627 € por 80 m². Es el 3.º más caro de los 12 municipios de la provincia de Cádiz con valor tasado, un 28 % por encima de la mediana provincial.
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Evolución del precio en San Roque
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| Año | €/m² |
|---|---|
| 2026 | 2.569 |
| 2025 | 2.314 |
| 2024 | 2.093 |
| 2023 | 1.897 |
| 2022 | 1.583 |
| 2021 | 1.504 |
| 2020 | 1.517 |
| 2019 | 1.418 |
| 2018 | 1.377 |
| 2017 | 1.406 |
| 2016 | 1.360 |
| 2015 | 1.378 |
| 2014 | 1.278 |
| 2013 | 1.414 |
| 2012 | 1.615 |
| 2011 | 1.790 |
| 2010 | 1.919 |
| 2009 | 2.127 |
| 2008 | 2.360 |
| 2007 | 2.272 |
| 2006 | 2.451 |
| 2005 | 1.890 |
¿Está cara la vivienda en San Roque? El precio frente a su valor razonable
El valor razonable es el precio que tendría la vivienda en San Roque si guardara con la renta de sus hogares su relación normal. Hoy el valor tasado está un +30,7 % por encima: dentro de lo normal para lo que ganan sus hogares. En 2006 llegó a un +139,6 % y en 2022 estuvo en un +1,7 %.
Cómo leerlo: si la línea azul va por encima de la discontinua, la vivienda está cara frente a la renta de sus hogares; fuera de la banda gris, muy cara o muy barata para lo que es normal.
Línea azul: valor tasado (Ministerio de Vivienda). Línea discontinua: valor razonable = renta neta media por hogar de San Roque (Atlas de renta del INE, con datos de la AEAT) × su relación normal entre precio y renta. Como la renta por municipio solo se publica desde 2015, esa relación se mide en 2015–2023 y se corrige con la historia de España desde 1975: en esos años, España estaba un 11,4 % por encima de su media. Supone que San Roque mantiene su diferencia con España. Fuera de 2015–2023 la renta de San Roque se mueve como la de los hogares de España. Banda: ±1 desviación típica (±33 %, la de España). Escala logarítmica: la misma distancia vertical es el mismo porcentaje.
El mismo cálculo para toda España, con 50 años de historia, en ¿Hay burbuja inmobiliaria?
El alquiler por zonas de San Roque
El alquiler de un piso va de 5,4 a 9,8 €/m² al mes según la zona.
| Zona | €/m² al mes | La mitad, entre | Alquiler típico | Tamaño típico | Contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 9,8 | 8,0–12,2 | 942 € | 116 m² | 235 |
| 2 | 7,3 | 5,2–10,2 | 700 € | 120 m² | 169 |
| 3 | 5,9 | 4,8–7,5 | 484 € | 82 m² | 56 |
| 1 | 5,9 | 4,6–8,2 | 450 € | 78 m² | 40 |
| 4 | 5,4 | 3,9–6,1 | 400 € | 86 m² | 36 |
Pisos alquilados en 2024: mediana de lo declarado a Hacienda (SERPAVI, Ministerio de Vivienda). Cada zona es un distrito censal del INE (el número del mapa); no tienen nombre oficial. El precio de COMPRA por zona aún no está publicado como dato oficial reutilizable.
San Roque frente a su provincia y a España
| San Roque | Provincia de Cádiz | España | |
|---|---|---|---|
| Precio (€/m²) | 2.569 | 2.014 | 2.047 |
| Crecimiento anual, 5 años | +12,6 % | +10,0 % | +9,6 % |
| Alquiler de 80 m² (€/mes) | 627 | 550 | 551 |
| Rentabilidad bruta | 3,7 % | 4,0 % | 4,2 % |
Provincia y España: mediana de los municipios con dato.
Impuestos y gastos de compra
En Andalucía, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada) es del 7,0 %. Con notaría y registro, los gastos rondan el 8,5 % del precio: unos 17.468 € para una vivienda de 205.504 €.
Rebajas posibles del ITP (dependen de tu edad, tus ingresos o tu situación; no las aplicamos en las cuentas): vivienda habitual hasta 150.000 €: 6 %; jóvenes menores de 35 años (hasta 150.000 €): 3,5 %.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en San Roque?
Según el valor tasado oficial (2.º trimestre de 2026), un piso de 80 m² en San Roque ronda los 205.504 € (2.569 €/m²). La tasación suele quedar algo por debajo del precio de oferta.
¿Cuánto cuesta alquilar en San Roque?
El alquiler mediano de los contratos es de 7,8 €/m² al mes: unos 627 € al mes por 80 m².
¿Cuánto hay que ahorrar para comprar en San Roque?
Para un piso de 205.504 € los bancos suelen financiar el 80 %: necesitas el 20 % de entrada más impuestos y gastos (≈8,5 %), unos 58.569 € ahorrados.
¿Cuánto se paga de hipoteca por un piso en San Roque?
Con el 80 % financiado a 30 años al 4,0 %, la cuota sería de unos 789 € al mes. Para que no pase del 35 % de los ingresos harían falta unos 2.253 € netos al mes en el hogar.
¿Es rentable comprar para alquilar en San Roque?
La rentabilidad bruta del alquiler es del 3,7 %, por debajo de la mediana de su provincia (4,0 %). Descontando comunidad, IBI, seguro, vacíos e impuestos, la neta suele quedar 1-2 puntos por debajo.
¿Ha subido mucho la vivienda en San Roque?
En los últimos 5 años el valor tasado ha subido un +12,6 % al año, y en 10 años un +6,9 % al año. Es lo que ha pasado, no una previsión.
Otros municipios de Cádiz
- Jerez de la Frontera · 1.815 €/m²
- Algeciras · 1.595 €/m²
- Cádiz · 3.021 €/m²
- San Fernando · 1.962 €/m²
- Chiclana de la Frontera · 2.229 €/m²
- El Puerto de Santa María · 2.559 €/m²
- Sanlúcar de Barrameda · 2.065 €/m²
- La Línea de la Concepción · 1.624 €/m²
- Puerto Real · 1.934 €/m²
- Arcos de la Frontera · 1.326 €/m²
- Rota · 2.878 €/m²
- Los Barrios
- Conil de la Frontera
- Barbate
- Chipiona
- Tarifa
- Ubrique
- Vejer de la Frontera
- Villamartín
- Medina-Sidonia
- Olvera
- Bornos
- Benalup-Casas Viejas
- Trebujena
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Valor tasado: MIVAU (municipios de más de 25.000 habitantes). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI, MIVAU). Renta: Atlas de Distribución de Renta de los Hogares (INE). Población: Padrón (INE).