Precio de la vivienda en Madrid
Madrid, Comunidad de Madrid
El valor tasado medio de la vivienda en Madrid es de 5.418 €/m² (2.º trimestre de 2026), +2,5 % respecto al último dato. Una vivienda de 80 m² ronda los 433.472 €. El alquiler mediano es de 14,4 €/m² al mes: unos 1.148 € por 80 m². Es el más caro de los 28 municipios de la provincia de Madrid con valor tasado, un 70 % por encima de la mediana provincial.
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Evolución del precio en Madrid
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| Año | €/m² |
|---|---|
| 2026 | 5.418 |
| 2025 | 5.286 |
| 2024 | 4.467 |
| 2023 | 3.852 |
| 2022 | 3.576 |
| 2021 | 3.424 |
| 2020 | 3.116 |
| 2019 | 3.333 |
| 2018 | 3.104 |
| 2017 | 2.862 |
| 2016 | 2.629 |
| 2015 | 2.504 |
| 2014 | 2.395 |
| 2013 | 2.438 |
| 2012 | 2.481 |
| 2011 | 2.864 |
| 2010 | 3.068 |
| 2009 | 3.339 |
| 2008 | 3.569 |
| 2007 | 3.861 |
| 2006 | 3.728 |
| 2005 | 3.603 |
¿Está cara la vivienda en Madrid? El precio frente a su valor razonable
El valor razonable es el precio que tendría la vivienda en Madrid si guardara con la renta de sus hogares su relación normal. Hoy el valor tasado está un +46,3 % por encima: cara para lo que ganan sus hogares. En 2007 llegó a un +64,2 % y en 2014 estuvo en un -1,9 %.
Cómo leerlo: si la línea azul va por encima de la discontinua, la vivienda está cara frente a la renta de sus hogares; fuera de la banda gris, muy cara o muy barata para lo que es normal.
Línea azul: valor tasado (Ministerio de Vivienda). Línea discontinua: valor razonable = renta neta media por hogar de Madrid (Atlas de renta del INE, con datos de la AEAT) × su relación normal entre precio y renta. Como la renta por municipio solo se publica desde 2015, esa relación se mide en 2015–2023 y se corrige con la historia de España desde 1975: en esos años, España estaba un 11,4 % por encima de su media. Supone que Madrid mantiene su diferencia con España. Fuera de 2015–2023 la renta de Madrid se mueve como la de los hogares de España. Banda: ±1 desviación típica (±33 %, la de España). Escala logarítmica: la misma distancia vertical es el mismo porcentaje.
Volver a su valor razonable con las rentas de hoy supondría un precio un 31,6 % más bajo. También puede pasar sin que baje el precio, si durante años la renta crece más deprisa que la vivienda.
El mismo cálculo para toda España, con 50 años de historia, en ¿Hay burbuja inmobiliaria?
El alquiler por zonas de Madrid
El alquiler de un piso va de 10,3 a 18,6 €/m² al mes según la zona.
| Zona | €/m² al mes | La mitad, entre | Alquiler típico | Tamaño típico | Contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| 7Chamberí | 18,6 | 15,0–22,8 | 1.175 € | 64 m² | 19.653 |
| 4Salamanca | 18,3 | 14,4–23,0 | 1.159 € | 65 m² | 17.072 |
| 1Centro | 17,7 | 14,0–21,8 | 950 € | 55 m² | 20.518 |
| 5Chamartín | 17,1 | 14,0–20,6 | 1.126 € | 68 m² | 15.758 |
| 6Tetuán | 16,1 | 12,8–19,9 | 875 € | 56 m² | 20.271 |
| 3Retiro | 16,0 | 13,2–19,8 | 1.100 € | 72 m² | 10.267 |
| 2Arganzuela | 16,0 | 13,2–19,2 | 950 € | 63 m² | 16.437 |
| 9Moncloa-Aravaca | 15,5 | 12,6–19,1 | 1.050 € | 69 m² | 10.848 |
| 8Fuencarral-El Pardo | 13,8 | 11,8–16,2 | 995 € | 77 m² | 20.653 |
| 16Hortaleza | 13,7 | 11,5–16,4 | 1.000 € | 81 m² | 14.435 |
| 15Ciudad Lineal | 13,3 | 11,0–16,1 | 824 € | 64 m² | 22.285 |
| 21Barajas | 13,1 | 11,2–15,6 | 929 € | 80 m² | 4.054 |
| 20San Blas-Canillejas | 12,7 | 10,6–15,2 | 807 € | 67 m² | 11.435 |
| 18Villa de Vallecas | 11,9 | 9,9–14,8 | 770 € | 72 m² | 7.904 |
| 11Carabanchel | 11,8 | 9,7–14,4 | 731 € | 63 m² | 21.978 |
| 14Moratalaz | 11,7 | 10,1–13,6 | 800 € | 70 m² | 6.250 |
| 10Latina | 11,5 | 9,7–13,9 | 750 € | 66 m² | 19.942 |
| 13Puente de Vallecas | 11,5 | 9,4–14,1 | 700 € | 60 m² | 16.332 |
| 12Usera | 11,2 | 9,1–13,7 | 728 € | 66 m² | 9.408 |
| 19Vicálvaro | 11,0 | 9,5–12,9 | 800 € | 76 m² | 5.348 |
| 17Villaverde | 10,3 | 8,5–12,3 | 688 € | 66 m² | 9.599 |
Pisos alquilados en 2024: mediana de lo declarado a Hacienda (SERPAVI, Ministerio de Vivienda). Zonas = distritos municipales. El precio de COMPRA por zona aún no está publicado como dato oficial reutilizable.
Madrid frente a su provincia y a España
| Madrid | Provincia de Madrid | España | |
|---|---|---|---|
| Precio (€/m²) | 5.418 | 3.184 | 2.047 |
| Crecimiento anual, 5 años | +10,7 % | +10,8 % | +9,6 % |
| Alquiler de 80 m² (€/mes) | 1.148 | 779 | 551 |
| Rentabilidad bruta | 3,2 % | 3,7 % | 4,2 % |
Provincia y España: mediana de los municipios con dato.
Impuestos y gastos de compra
En Comunidad de Madrid, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada) es del 6,0 %. Con notaría y registro, los gastos rondan el 7,5 % del precio: unos 32.510 € para una vivienda de 433.472 €.
Rebajas posibles del ITP (dependen de tu edad, tus ingresos o tu situación; no las aplicamos en las cuentas): habitual hasta 250.000 €: bonificación 10 % cuota (5,4 % efectivo); familia numerosa: 4 %; menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes: exento.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en Madrid?
Según el valor tasado oficial (2.º trimestre de 2026), un piso de 80 m² en Madrid ronda los 433.472 € (5.418 €/m²). La tasación suele quedar algo por debajo del precio de oferta.
¿Cuánto cuesta alquilar en Madrid?
El alquiler mediano de los contratos es de 14,4 €/m² al mes: unos 1.148 € al mes por 80 m².
¿Cuánto hay que ahorrar para comprar en Madrid?
Para un piso de 433.472 € los bancos suelen financiar el 80 %: necesitas el 20 % de entrada más impuestos y gastos (≈7,5 %), unos 119.205 € ahorrados.
¿Cuánto se paga de hipoteca por un piso en Madrid?
Con el 80 % financiado a 30 años al 4,0 %, la cuota sería de unos 1.664 € al mes. Para que no pase del 35 % de los ingresos harían falta unos 4.753 € netos al mes en el hogar.
¿Es rentable comprar para alquilar en Madrid?
La rentabilidad bruta del alquiler es del 3,2 %, por debajo de la mediana de su provincia (3,7 %). Descontando comunidad, IBI, seguro, vacíos e impuestos, la neta suele quedar 1-2 puntos por debajo.
¿Ha subido mucho la vivienda en Madrid?
En los últimos 5 años el valor tasado ha subido un +10,7 % al año, y en 10 años un +7,9 % al año. Es lo que ha pasado, no una previsión.
Otros municipios de Madrid
- Móstoles · 3.074 €/m²
- Alcalá de Henares · 2.942 €/m²
- Leganés · 3.254 €/m²
- Getafe · 3.272 €/m²
- Fuenlabrada · 2.922 €/m²
- Alcorcón · 3.562 €/m²
- Torrejón de Ardoz · 3.043 €/m²
- Parla · 2.410 €/m²
- Alcobendas · 4.914 €/m²
- Rivas-Vaciamadrid · 3.521 €/m²
- Las Rozas de Madrid · 4.486 €/m²
- San Sebastián de los Reyes · 4.041 €/m²
- Pozuelo de Alarcón · 5.206 €/m²
- Valdemoro · 2.681 €/m²
- Coslada · 3.299 €/m²
- Majadahonda · 5.006 €/m²
- Collado Villalba · 2.994 €/m²
- Boadilla del Monte · 4.304 €/m²
- Aranjuez · 2.185 €/m²
- Arganda del Rey · 2.704 €/m²
- Colmenar Viejo · 3.115 €/m²
- Pinto · 2.952 €/m²
- Tres Cantos · 4.391 €/m²
- San Fernando de Henares · 2.929 €/m²
Ver toda la provincia de Madrid
Valor tasado: MIVAU (municipios de más de 25.000 habitantes). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI, MIVAU). Renta: Atlas de Distribución de Renta de los Hogares (INE). Población: Padrón (INE).