Precio de la vivienda en Donostia / San Sebastián
Gipuzkoa, País Vasco
El valor tasado medio de la vivienda en Donostia / San Sebastián es de 5.208 €/m² (2.º trimestre de 2026), −1,6 % respecto al último dato. Una vivienda de 80 m² ronda los 416.664 €. El alquiler mediano es de 14,1 €/m² al mes: unos 1.125 € por 80 m². Es el más caro de los 4 municipios de la provincia de Gipuzkoa con valor tasado, un 64 % por encima de la mediana provincial.
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Evolución del precio en Donostia / San Sebastián
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| Año | €/m² |
|---|---|
| 2026 | 5.208 |
| 2025 | 5.292 |
| 2024 | 4.416 |
| 2023 | 4.266 |
| 2022 | 4.221 |
| 2021 | 4.105 |
| 2020 | 3.824 |
| 2019 | 3.811 |
| 2018 | 3.591 |
| 2017 | 3.437 |
| 2016 | 3.060 |
| 2015 | 3.133 |
| 2014 | 3.117 |
| 2013 | 3.366 |
| 2012 | 4.026 |
| 2011 | 3.870 |
| 2010 | 3.767 |
| 2009 | 3.859 |
| 2008 | 3.786 |
| 2007 | 3.931 |
| 2006 | 4.170 |
| 2005 | 3.581 |
¿Está cara la vivienda en Donostia / San Sebastián? El precio frente a su valor razonable
El valor razonable es el precio que tendría la vivienda en Donostia / San Sebastián si guardara con la renta de sus hogares su relación normal. Hoy el valor tasado está un +18,3 % por encima: dentro de lo normal para lo que ganan sus hogares. En 2006 llegó a un +54,4 % y en 2016 estuvo en un -0,2 %.
Cómo leerlo: si la línea azul va por encima de la discontinua, la vivienda está cara frente a la renta de sus hogares; fuera de la banda gris, muy cara o muy barata para lo que es normal.
Línea azul: valor tasado (Ministerio de Vivienda). Línea discontinua: valor razonable = renta neta media por hogar de Donostia / San Sebastián (Atlas de renta del INE, con datos de la AEAT) × su relación normal entre precio y renta. Como la renta por municipio solo se publica desde 2016, esa relación se mide en 2016–2023 y se corrige con la historia de España desde 1975: en esos años, España estaba un 12,7 % por encima de su media. Supone que Donostia / San Sebastián mantiene su diferencia con España. Fuera de 2016–2023 la renta de Donostia / San Sebastián se mueve como la de los hogares de España. Banda: ±1 desviación típica (±33 %, la de España). Escala logarítmica: la misma distancia vertical es el mismo porcentaje.
El mismo cálculo para toda España, con 50 años de historia, en ¿Hay burbuja inmobiliaria?
El alquiler por zonas de Donostia / San Sebastián
El alquiler de un piso va de 11,5 a 16,3 €/m² al mes según la zona.
| Zona | €/m² al mes | La mitad, entre | Alquiler típico | Tamaño típico | Contratos |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 16,3 | 13,3–19,5 | 1.179 € | 72 m² | 1.100 |
| 5 | 15,2 | 12,6–18,0 | 1.000 € | 69 m² | 1.292 |
| 6 | 14,8 | 12,6–17,3 | 1.096 € | 74 m² | 2.560 |
| 1 | 14,6 | 11,7–17,5 | 995 € | 71 m² | 651 |
| 3 | 14,1 | 12,0–16,6 | 1.000 € | 72 m² | 3.291 |
| 4 | 14,1 | 11,9–16,6 | 907 € | 68 m² | 1.661 |
| 7 | 11,5 | 10,0–13,3 | 802 € | 70 m² | 2.172 |
Pisos alquilados en 2024: mediana de lo declarado a Hacienda (SERPAVI, Ministerio de Vivienda). Cada zona es un distrito censal del INE (el número del mapa); no tienen nombre oficial. El precio de COMPRA por zona aún no está publicado como dato oficial reutilizable.
Donostia / San Sebastián frente a su provincia y a España
| Donostia / San Sebastián | Provincia de Gipuzkoa | España | |
|---|---|---|---|
| Precio (€/m²) | 5.208 | 3.185 | 2.047 |
| Crecimiento anual, 5 años | +5,4 % | +7,5 % | +9,6 % |
| Alquiler de 80 m² (€/mes) | 1.125 | 831 | 551 |
| Rentabilidad bruta | 3,2 % | 3,9 % | 4,2 % |
Provincia y España: mediana de los municipios con dato.
Impuestos y gastos de compra
En País Vasco, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada) es del 4,0 %. Con notaría y registro, los gastos rondan el 5,5 % del precio: unos 22.917 € para una vivienda de 416.664 €.
Rebajas posibles del ITP (dependen de tu edad, tus ingresos o tu situación; no las aplicamos en las cuentas): jóvenes menores de 35 años, familia numerosa, discapacidad de al menos el 65 %, vivienda protegida habitual: 2,5 %.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en Donostia / San Sebastián?
Según el valor tasado oficial (2.º trimestre de 2026), un piso de 80 m² en Donostia / San Sebastián ronda los 416.664 € (5.208 €/m²). La tasación suele quedar algo por debajo del precio de oferta.
¿Cuánto cuesta alquilar en Donostia / San Sebastián?
El alquiler mediano de los contratos es de 14,1 €/m² al mes: unos 1.125 € al mes por 80 m².
¿Cuánto hay que ahorrar para comprar en Donostia / San Sebastián?
Para un piso de 416.664 € los bancos suelen financiar el 80 %: necesitas el 20 % de entrada más impuestos y gastos (≈5,5 %), unos 106.249 € ahorrados.
¿Cuánto se paga de hipoteca por un piso en Donostia / San Sebastián?
Con el 80 % financiado a 30 años al 4,0 %, la cuota sería de unos 1.599 € al mes. Para que no pase del 35 % de los ingresos harían falta unos 4.569 € netos al mes en el hogar.
¿Es rentable comprar para alquilar en Donostia / San Sebastián?
La rentabilidad bruta del alquiler es del 3,2 %, por debajo de la mediana de su provincia (3,9 %). Descontando comunidad, IBI, seguro, vacíos e impuestos, la neta suele quedar 1-2 puntos por debajo.
¿Ha subido mucho la vivienda en Donostia / San Sebastián?
En los últimos 5 años el valor tasado ha subido un +5,4 % al año, y en 10 años un +5,8 % al año. Es lo que ha pasado, no una previsión.
Otros municipios de Gipuzkoa
- Irun · 3.075 €/m²
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Valor tasado: MIVAU (municipios de más de 25.000 habitantes). Alquiler: Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI, MIVAU). Renta: Atlas de Distribución de Renta de los Hogares (INE). Población: Padrón (INE).